Calcularea valorii de lichidare este relevantă atunci când este necesară vânzarea activelor unei întreprinderi într-un timp scurt. Vă permite să vindeți rapid obiecte la pret optim. Costul trebuie să fie atractiv pentru potențiali clienți, dar nu prea jos. Determinarea acestuia va necesita luarea în considerare a mulți factori.
Ce este valoarea de salvare?
Valoarea de lichidare– acesta este prețul activelor întreprinderii, din care se scad costurile de vânzare.
Scăderea valorii se datorează necesității de a vinde obiecte într-un timp scurt, care a apărut ca urmare a următorilor factori:
- companiilor.
- Necesitatea decontărilor cu creditorii.
- Vanzarea intreprinderii.
- Optimizarea capacitatii de productie.
- Necesitatea achiziționării de echipamente noi pentru a le înlocui pe cele învechite.
- Schimbarea direcției activităților întreprinderii.
Cheltuielile pentru comisioane, transport, publicitate și depozitare sunt deduse din valoarea reală a activelor. Se oferă o reducere pentru a atrage rapid cumpărători. Ca urmare a tuturor deducerilor, valoarea activelor scade. Prețul de piață pentru proprietăți este aproape întotdeauna mai mare decât valoarea de lichidare.
IMPORTANT! Vânzarea la valoarea de lichidare poate fi benefică pentru întreprindere în financiar. Aceste cazuri sunt tipice atunci când există o cerere acută pentru activul vândut și o creștere a prețurilor pentru acesta. Într-o astfel de situație, compania poate vinde proprietatea la un cost care depășește prețurile standard.
Tipuri de valoare de lichidare
Valoarea de lichidare poate reflecta diverși indicatori. Este împărțit în următoarele tipuri:
- Pe termen scurt sau forțat. Formată ca urmare a vânzării urgente a obiectelor. Datorită termenelor strânse, costul este redus la minimum. Acest indicator poate fi necesar la calcularea datoriilor care nu pot fi amânate.
- Termen mediu. A fost alocat un timp relativ lung pentru vânzarea activelor. Sarcina managerului este să vândă obiecte la un cost apropiat de prețul pieței. Posibilitatea de amânare a vânzării vă permite să desfășurați cu competență o campanie de publicitate și să găsiți cumpărători.
- Termen lung. Valoarea de salvare pe termen lung este determinată atunci când activele trebuie anulate. ÎN în acest caz,întreprinderea nu va primi fonduri pentru obiecte.
De obicei, valoarea de lichidare se referă la prețurile de vânzare a activelor. Reducerea prețului va depinde de două variabile: circumstanțele implementării și profesionalismul managerului.
Procedura de evaluare a valorii de lichidare
Determinarea corectă a medicamentelor vă permite să reduceți costurile companiei. În circumstanțe favorabile, vânzarea de active poate aduce chiar profit. Determinarea costurilor poate fi împărțită în următoarele etape:
- Analiza informatiilor obtinute din contabilitate. Aceste informații vă permit să determinați valoarea contabilă a activelor. În cadrul acestei etape, trebuie verificată disponibilitatea proprietății vândute. Valoarea reală de piață a obiectelor este dezvăluită.
- Determinarea costurilor de vânzare. Este necesar să se stabilească o listă a cheltuielilor probabile în timpul vânzării. Acestea includ cheltuielile pentru publicitate, postarea de anunțuri și căutarea unui client. De asemenea, trebuie să luați în considerare costul stocării activelor. În a doua etapă se determină fezabilitatea vânzării. Vânzarea de active nu este întotdeauna cea mai buna varianta. Dacă costurile depășesc valoarea de salvare, este mai ușor să distrugi obiectul.
- Elaborarea unui program de lichidare pentru fiecare unitate. Este necesar un program separat pentru fiecare activ, deoarece unele obiecte sunt destul de ușor de vândut, în timp ce vânzarea altora va dura mult timp pentru a găsi un cumpărător.
- Determinarea valorii reducerii valorii. În primul rând, costul este redus pentru acele obiecte greu de implementat. O reducere atractivă joacă un rol în atragerea rapidă a clienților. Activele pentru care există cerere acută pot fi vândute la un preț apropiat de valoarea de piață.
- Organizarea vânzărilor. Se întreprind acțiuni care vizează direct vânzarea proprietății. Acestea pot include campanii de publicitate și căutări de clienți. Dacă vânzarea este considerată inadecvată, proprietatea este distrusă.
Se recomandă să pariați nu pe vânzare rapidă, ci pentru a maximiza profitul din vânzări. De obicei, managerul caută prețul maxim la care vor apărea cumpărătorii în viitorul apropiat. Mărimea sa specifică este determinată de tipul de activ. De exemplu, este posibil să se vândă echipamente noi, pentru care există cerere acută, la valoarea de piață. Cu o tehnologie învechită, un astfel de număr nu va funcționa.
Formula pentru calcule
Există mai multe formule pentru determinarea valorii de lichidare. Cel mai relevant este cel care vă permite să apropiați prețurile de prețurile pieței:
LP = Valoarea de piață x (1 - Coeficient de vânzare forțată)
Coeficientul poate fi 0,1 - 0,5 sau 10 - 50%. Valoarea exactă a acestuia este determinată în funcție de prețul de piață al activului. Coeficientul este stabilit în urma unei evaluări de specialitate. Depinde de următorii factori:
- termenul de implementare preconizat;
- amortizarea echipamentului și tipul acestuia;
- evaluarea de piata a activului;
- situaţia generală în segmentul de piaţă solicitat.
Dacă este imposibil să se efectueze o evaluare de specialitate, coeficientul este stabilit la limita inferioară. Adică va fi 0,5.
Exemple de calcul
Societatea vinde urgent utilaje pentru decontari cu creditorii. Valoarea sa de piață este de 50.000 de ruble. Coeficientul de vânzări forțate nu a fost calculat, a fost luat ca bază bara de jos. Calcularea medicamentului va fi după cum urmează:
50.000 înmulțit cu (1 - 0,5)
Drept urmare, primim o valoare de lichidare egală cu 25 de mii de ruble.
IMPORTANT! Coeficientul depinde nu numai de caracteristicile activelor, ci și de o serie de alți factori: momentul vânzării, nivelul cererii. Cu cât sunt mai multe oportunități de implementare a unui obiect, cu atât coeficientul va fi mai mare. Pe măsură ce raportul crește, crește și valoarea de lichidare.
Nuanțe la determinarea medicamentelor
La stabilirea valorii de lichidare se observă două erori principale: supraestimarea sau subestimarea prețului. În primul caz, activul nu va fi achiziționat, ceea ce va duce la probleme. De exemplu, incapacitatea de a plăti datorii. În al doilea caz, compania nu va primi profitul pe care l-ar fi putut obține.
Asa de.
Valoarea de lichidare este evaluarea unui activ de vânzare într-o perioadă scurtă de timp. Definiția sa este împărțită în mai multe etape, în timpul cărora se rezolvă problema fezabilității implementării. LP se calculează pe baza unei formule care include valoarea de piață a activelor. Rezultatele evaluării depind de mulți factori, inclusiv specificații obiect, cerere pentru acesta, timp alocat pentru implementare.
Valoarea de lichidare este valoarea tuturor activelor care pot fi vândute în caz de faliment al întreprinderii.
Vânzarea activelor se realizează în scopul rambursării, în totalitate sau parțial, a tuturor obligațiilor față de creditori.
De obicei, posibilul faliment devine cunoscut cu mult înainte ca această decizie să fie luată și să înceapă toate procedurile necesare, astfel încât antreprenorii au timp să-și vândă o parte din activele la prețuri mai bune și să-și achite o parte din pasive.
Estimarea valorii de lichidare
Formula de calcul a costurilor nr. 1
Există două moduri de a calcula valoarea de lichidare. In cazul in care intreprinderea inceteaza sa realizeze profit si in cazul in care continua sa obtina profit.
Formula de calcul a valorii de lichidare este destul de simplă:
(Preț/Câștiguri) sau așa cum este scris de obicei în manuale (P/E).
Pentru calcule se iau date pentru trimestrul de funcționare al întreprinderii și aceste date trebuie să fie de încredere. În unele cazuri, sunt introduși factori de corecție suplimentari. Trebuie avut în vedere faptul că valoarea exactă de lichidare poate fi aflată doar după ce societatea este declarată în faliment, iar proprietatea acesteia trece sub ciocan.
Adică, calculezi suma probabilă pe care ai putea-o primi dacă activele ar fi vândute la un anumit moment în timp.
Prin urmare, următoarea formulă este de obicei utilizată pentru a calcula valoarea de lichidare:
Sp = R f × (1 – K p) × (1 – K v).
Unde Sp- valoarea de lichidare;
Rusia– capitalizarea bursieră, care se exprimă în valori absolute;
KvȘi KP– cresterea si respectiv scaderea activelor depind ambele de situatie si de timpul necesar reorganizarii sau lichidarii intreprinderii.
Formula de calcul al costului nr. 2
A doua metodă de calcul al valorii de lichidare presupune că societatea continuă să facă profit și de aceea acest fapt trebuie luat în considerare la calcul. În acest caz, se determină valoarea obligațiilor de datorie, deoarece fără aceasta este imposibil să se determine valoarea reală a activelor.
Valoarea de lichidare în acest caz este determinată destul de simplu: Scădem datoria companiei din valoarea totală a proprietății. În acest caz, la calcularea valorii de lichidare nu se folosesc coeficienți auxiliari, dar trebuie luate în considerare dobânzile la credite.
Pentru a calcula datoria acumulată, utilizați formula de calcul a dobânzii:
FV=P(1+n)k– pentru un pariu complex;
FV=P(1+nk)– pentru simplu;
Unde F.V.– suma datoriei cu dobanda;
n- dobândă;
k– perioada;
P– suma conturilor de plătit.
La stabilirea conturilor de plătit, trebuie luate în considerare și datoriile plătite. Dacă există o datorie restante, aceasta ar trebui inclusă în suma finală împreună cu penalități și amenzi.
Când ar trebui clarificate și ajustate informațiile din bilanţ?
Procesul de lichidare a unei companii durează mult. Ca urmare, pe baza procedurilor efectuate, se intocmeste un bilant de lichidare.
Scopul bilantului de lichidare este:
- Spectacol suportat de întreprindere pierderi în timpul lichidării sau reorganizării
- Asigurarea creditorilorși înrudite organisme guvernamentale informații fiabile despre starea economică a companiei.
De regulă, înainte de bilanțul final de lichidare se depun mai întâi bilanţurile intermediare. În acestea, datele privind starea pasivelor și activelor sunt ajustate pe toată perioada cât durează lichidarea întreprinderii.
Înainte ca bilanţul de lichidare să fie depus la fisc, este necesar să se facă înregistrări şi ajustări corespunzătoare.
Va trebui să indicați:
- Toate costurile și pierderile pierderile suferite în timpul lichidării proprietății;
- Venituri primite din vânzarea de active;
- Informațiile sunt înregistrate în bilanț despre starea financiară a întreprinderii, proprietățile și pasivele acesteia la momentul lichidării bilanţului.
Apoi, soldul este aprobat de fondatorii sau participanții comisiei de concurs. După ce se primește definitiv decizia de lichidare a întreprinderii, adică întreprinderea va fi scoasă din registrul de stat al persoanelor juridice, bilanțul final se depune la fisc.
Esența principală a conceptului
Esenţa valorii de lichidare a activelor este aceea că că aceste active sunt garanția întreprinderii. Contractează un împrumut bancar împotriva acestor active și, în caz de faliment, își achită toate obligațiile cu aceeași proprietate. Adică, dacă o întreprindere nu realizează profit și este în pragul falimentului, atunci activele sale se transformă automat în pasive.
Este important de luat în considerare că băncile emit de obicei împrumuturi pe baza valorii de lichidare, iar valoarea de lichidare este calculată pe baza valorii de piață. Acest lucru se datorează faptului că atunci când activele sunt vândute în caz de faliment, prețul acestora va fi semnificativ mai mic decât costul lor inițial.
Deoarece în acest caz bunurile vor fi vândute sub ciocan, adesea în grabă și cu pierderi mari. Prin urmare, creditorii caută asigurare.
Definiția economică a conceptului
Definiția economică a conceptului este aceea valoarea de lichidareîși capătă semnificația atunci când este nevoie de vânzarea proprietății unei întreprinderi într-un timp scurt. Dar nu este întotdeauna asociat cu falimentul întreprinderii.
Foarte des, acest concept se referă și la vânzarea de echipamente învechite sau inutile. Veniturile sunt folosite pentru achitarea obligațiilor față de creditori. Restul poate fi folosit pentru plata dividendelor sau investit în alte active.
În economia globală, conceptul de „valoare de lichidare” are o legătură clară cu probabilitatea falimentului.
Esența acestei abordări este simplă: în orice caz, mai devreme sau mai târziu, compania va fi declarată falimentară și toate proprietățile vor fi vândute. Există două abordări ale vânzării activelor în acest caz: lichidarea urgentă și lichidarea ordonată.
O lichidare rapidă are loc atunci când creditorii cer rambursarea imediată a tuturor obligațiilor. Motivele pentru astfel de revendicări pot varia, dar este obișnuit ca în astfel de cazuri activele să fie vândute la o valoare redusă. Se organizează vânzări și licitații.
O lichidare ordonată are loc într-un interval de timp rezonabil. În acest caz, valoarea de lichidare poate fi cât mai apropiată de valoarea de piață.
De obicei, o astfel de lichidare are loc în două cazuri:
- După ce a achitat toate datoriile;
- În cazurile în care probabil falimentul devine cunoscut dinainte, înainte de începerea procedurii de lichidare a întreprinderii.
Activ și pasiv contabil
După cum știți, toate tranzacțiile, inclusiv vânzarea proprietății la valoarea de lichidare, trebuie să fie documentate în situațiile financiareîntreprinderilor. Toate fondurile întreprinderii sunt împărțite în active, adică asupra proprietății și pasivelor – sursele de formare a acestei proprietăți.
Datorită faptului că structura capitalului nu depinde de deciziile luate in ceea ce priveste politica de investitii, organizatia nu poate modifica valoarea de piata a activelor sale. Valoarea acestora nu depinde de starea pasivelor întreprinderii.
Prin urmare, atunci când identifică valoarea de lichidare, economiștii acordă adesea mai multă atenție activelor din bilanţ. La urma urmei, prin intermediul acestora vor fi rambursate obligațiile față de creditori.
Abordări occidentale pentru identificarea valorii de lichidare
În țările occidentale, abordarea identificării valorii de lichidare diferă semnificativ de cea rusă. Această diferență, în cele din urmă, determină întreaga politică a antreprenorilor occidentali în ceea ce privește identificarea valorii de lichidare a unei întreprinderi.
Se crede că după vânzarea activelor și rambursarea tuturor datoriilor existente, proprietatea încetează să fie evaluată la valoarea sa de lichidare și începe să fie evaluată la valoarea sa de piață. Restul proprietății este vândut, iar fondurile primite sunt distribuite între acționari.
Pe piața modernă din Rusia, valoarea de lichidare devine din ce în ce mai importantă. De obicei, este folosit pentru a lucra cu întreprinderi în faliment sau cu proiecte de construcții pe termen lung finanțate de federal. Procesul de evaluare a proprietății este deosebit de important într-o situație de criză în țară.
Tipuri de costuri
Fiecare produs este caracterizat de un cost. In conditii standard apare cea de piata, care este considerata baza pentru evaluarea obiectului. Când se abate de la ea trasaturi caracteristice apar alte tipuri de valoare.
Prețul de piață este prețul unui obiect care este considerat cel mai probabil. Subiectul evaluării este vândut pe o piață concurențială piata deschisa. Părțile sunt informate cu privire la informațiile necesare despre obiect. Prețul nu este afectat de motive extraordinare, care includ:
- Nu există obligații impuse părților la tranzacție: una trebuie să vândă, cealaltă trebuie să cumpere.
- Proprietatea este scoasă la licitație publică.
- Prețul unui produs este exprimat în termeni monetari.
- Suma tranzacției pare adecvată, nu există nicio obligație de a cumpăra sau de a vinde.
- Ambele părți ale tranzacției au informații despre subiectul acesteia și acționează în interesul lor.
Nerespectarea unuia dintre criteriile de valoare de piață descrise duce la apariția altor tipuri. Acest fapt necesită o definiție clară a celui mai adecvat tip din oricare situație specifică. Valoarea investiției apare atunci când proprietatea este achiziționată într-un scop distinct. Aceasta este atât o dorință pur comercială de a obține un profit în viitor, cât și motive non-economice, de exemplu, a obține plăcere de la o pictură veche. Valoarea de lichidare este necesară atunci când apar circumstanțe extraordinare și prețul proprietății este subevaluat.
Valoarea de salvare - ce este?
Conceptul de valoare de lichidare presupune aprovizionare de bani, care poate fi recuperată la lichidarea activelor. Acestea includ proprietăți care aparțin unei persoane fizice sau juridice. În consecință, aceasta este suma reală la care se așteaptă proprietarul când vinde proprietatea într-un timp scurt. Nu există încă o bază statistică suficientă pentru cumpărarea și vânzarea unor astfel de obiecte pe piața rusă, așa că se utilizează tipul de evaluare pe piață.
În același timp, se calculează valoarea reziduală a obiectului. Reprezintă o valoare egală cu valoarea valabilă din punct de vedere economic, ținând cont de amortizarea proprietății. Pentru a obține rezultatul corect, trebuie să scadeți amortizarea acumulată din prețul inițial. Aceste date sunt luate în considerare la calcularea valorii de lichidare a bunurilor scoase la licitație în circumstanțe forțate.
Când apare?
O întreprindere este evaluată folosind metoda valorii de lichidare atunci când devine necesară achitarea datoriilor existente față de creditori. Vânzarea bunurilor produse nu este capabilă să acopere datoriile și obligă proprietarul să vândă activele pentru a le achita. Factorul timp devine decisiv în acest caz. Cu cât activele sunt vândute mai repede, cu atât datoriile vor fi rambursate mai repede.
Momentul tranzacției este determinat individual pentru fiecare caz. Lichidare entitate legală desfăşurate atât sub formă forţată cât şi voluntară. În cazul vânzării voluntare a proprietății, devine posibil să se întocmească un program acceptabil de implementare și să se planifice acțiunile ținând cont de detalii specifice. Masa falimentului (proprietatea debitorului) este scoasă la licitație în termenul stabilit. Valoarea de lichidare este o garanție acordată creditorilor că datoria va fi rambursată. Proprietatea se transformă în garanție. Este important ca creditorul să știe când se va face decontarea și la ce preț va avea loc vânzarea. Uneori, valoarea de lichidare se numește garanție.
În cazul lichidării forțate, intervalul de timp se reduce brusc. În acest caz, evaluarea valorii de lichidare a imobilului se realizează în baza legislației Federația Rusă. Obiectele de proprietate se vând în termen de două luni de la sechestrare. Atât lichidarea voluntară, cât și lichidarea forțată duc la scăderea valorii proprietății; prețul devine mai mic decât prețul pieței. Pentru vânzător, acesta devine un eveniment care produce pierderi, dar pentru cumpărător devine profitabil.
Factori de evaluare
Valoarea de lichidare a bunului în cauză depinde de constrângerea de a scoate bunul la licitație. Acesta este principalul factor care influențează valoarea în absența acordurilor de piață. Pentru a calcula cu exactitate valoarea de lichidare, sunt luate în considerare și alte motive:
- Perioada de expunere este timpul alocat pentru vânzarea unui obiect. Cu cât perioada de licitație este mai scurtă, cu atât prețul proprietății este mai mic.
- Situația economică din țară la momentul licitației. Starea obiectivă a pieței poate afecta negativ evaluarea proprietății.
- Atractivitatea unei proprietăți pe piața imobiliară depinde de caracteristicile sale individuale și de cererea pieței pentru tipul specific expus.
Valoarea de lichidare a acțiunilor privilegiate este situată într-un loc separat. Proprietarii lor primesc compensații pentru pierderi în primul rând la încetarea activităților organizației. De asemenea, aceștia beneficiază de dreptul prioritar de a plăti suma de fonduri care corespunde banilor grei sau ca procent din valoarea nominală a acțiunii.
Metode de evaluare
Piața imobiliară din Rusia folosește metode unice pentru calcularea valorii de lichidare atunci când evaluează un obiect.
Pentru metoda directa trebuie folosite evaluări imobiliare analiza comparativa vânzări de obiecte similare în acest sector de piață. Acest lucru este necesar pentru a examina tranzacțiile recente de cumpărare și vânzare dintr-o anumită locație pentru articole similare. Apoi se stabilește o dependență directă a valorii de lichidare a obiectului de factorii principali.
Metoda indirectă de evaluare a bunurilor imobiliare se bazează pe valoarea reală de piață a bunurilor imobiliare într-o anumită perioadă de timp. Prețul este ajustat de coeficientul (ajustarea) influenței factorilor principali care obligă imobilul să fie scos la licitație. Această metodă nu depinde de opinii subiective, deoarece este calculată folosind o formulă.
Formula de calcul
Pentru a evita stabilirea intuitivă a prețurilor unei proprietăți, cel mai bine este să utilizați o metodă matematică. Formula oferă o acuratețe de nerefuzat în întrebarea cum se află valoarea de lichidare.
Deci, formula pentru un calcul precis: valoarea de lichidare este valoarea de piață înmulțită cu factorul de ajustare. Să clarificăm ultimul concept. Coeficientul de ajustare este un indicator al punerii forțate la licitație a unui articol. Intervalul acestei valori este de la unu la zero. Nu există indicatori matematici care să-l calculeze. Evaluatorul, pe baza experienta personala, cunoștințe și intuiție, atribuie un factor de corecție (corecție forțată). Realitatea rusă o pune la o valoare de la o zecime la trei zecimi. Aceasta variază, respectiv, între zece și treizeci la sută din valoarea de piață a proprietății. Astfel de indicatori apar ca urmare a tranzacțiilor eșuate. Realități moderne pe piata imobiliara ele presupun un factor de ajustare de cinci zecimi sau mai mult. Această valoare a apărut ca urmare a unui studiu al factorilor lichidării forțate: metode de vânzare și costuri pentru aceasta, perioada de expunere, riscurile investiției. Dintre componentele formulei, cea mai exactă este valoarea de piață.
Evaluarea activelor necorporale este oarecum dificilă. Formula matematică nu este potrivit, este necesar un calcul individual pentru fiecare caz. Acest lucru se datorează dificultăților în determinarea rezultatelor cantitative ale utilizării unui obiect pentru a genera venituri. Metoda de stabilire a costurilor este considerată corectă. Se bazează pe calcularea costurilor dezvoltării și creării unui cadru legal pentru activele necorporale. Metoda este utilizată pentru evaluarea rezultatelor lucrărilor de proiectare și cercetare științifică. La aplicarea metodei de costing se ține cont de faptul că în vederea transformării rezultatelor activitati de cercetare Implementarea generatoare de venituri trece prin mai multe etape. Mai întâi trebuie să finalizați munca de dezvoltare. Pe baza rezultatelor sale, proiectați un produs, fabricați versiune de încercare. Dacă există indicii pentru producția în masă și este solicitată de consumatori, atunci o întreprindere este construită pentru producția sa. Abia după stăpânirea capacității de producție încep să producă și să vândă noul produs. Pentru a promova un produs, va trebui să urmați o politică de cucerire a pieței. Fiecare etapă implică costuri materiale și, cel mai important, are un interval de timp.
Cazuri de formare a valorii de lichidare
Exemplele de conversie a valorii de piață în valoarea de lichidare sunt împărțite în trei tipuri tipice:
- Anularea unei organizații este cel mai adesea rezultatul falimentului.
- Vânzarea garanției.
- Vânzarea forțată a altor bunuri.
Lichidarea unei organizații sau întreprinderi duce la formarea unui program de vânzare a proprietății pentru achitarea datoriilor existente. Există cazuri când suma finală a veniturilor din vânzarea proprietății nu poate acoperi toate datoriile. Momentul măsurilor de prevânzare și licitația în sine este limitat. Valoarea de lichidare a obiectului de evaluare depinde de prezenta unui factor temporar. Acest lucru, dacă toate celelalte condiții sunt egale, joacă un rol decisiv.
În fiecare caz individual, durata perioadei de lichidare este determinată individual. Este important de luat în considerare că o astfel de decizie poate fi luată în mod voluntar. Apoi apare mai multe opțiuni pentru a rezolva problema, există timp pentru dezvoltare și implementare plan eficient lichidarea intreprinderii. Vânzarea forțată a proprietății către creditori se efectuează în urma unei hotărâri privind procedura de faliment în baza rezultatelor administrării externe. Baza competitivă creată ar trebui vândută la licitație deschisă. Momentul unui astfel de eveniment este extrem de limitat. Proprietarii ar putea dori să ia în considerare efectuarea unei lichidări voluntare înainte de a forța o lichidare involuntară.
A vinde un articol colateral se simte ca și cum nu ești în contact cu realitatea. În acest caz, valoarea de lichidare estimată este necesară pentru a determina limita inferioară a împrumutului, pentru a garanta căreia este necesară vânzarea bunului gajat. Aceasta nu implică vânzarea efectivă a proprietății. Însă creditorul trebuie să știe la ce preț poate fi vândută garanția într-un interval de timp limitat în cazul nerambursării sumei emise. Timpul limitat și vânzarea forțată ne permit să numim această valoare valoarea de lichidare. Deși în unele surse se numește garanție și este clasificată ca o categorie separată.
Vânzarea forțată a proprietății necesită, de asemenea, calcularea valorii de lichidare din cauza timpului limitat de expunere. Proprietatea poate fi vândută din proprie inițiativă (vânzare voluntară) sau sub constrângere legală (vânzare forțată). În al doilea caz, perioada de expunere a persoanei arestate la procedura judiciara bunul durează cel mult două luni de la data sechestrului.
Impactul crizei asupra evaluării proprietății
Instabilitatea pieței economice afectează valoarea de lichidare a bunurilor imobiliare, adesea negativ. Criza exacerbează acest impact nenegativ. Influența reciprocă se datorează mai multor motive:
- Există resurse financiare insuficiente care intră pe piața economică;
- Proprietățile mici de locuințe secundare sunt la mare căutare;
- O întrerupere a creditării bancare duce la o reducere a cererii pentru bunuri imobiliare mai mari.
Criza face ajustări în activitățile evaluatorilor și impune proprietarilor să fie mai atenți. Pentru a obține un preț adecvat, este mai bine să utilizați ambele metode de determinare a valorii de lichidare a unui obiect. În condițiile actuale, nu ar trebui să vă bazați doar pe experiența profesioniștilor. Particularitățile estimării valorii de lichidare în timpul unei crize sunt că fiecare metodă aduce propriile avantaje. Direct vă permite să analizați starea pieței imobiliare și a tranzacțiilor similare de cumpărare și vânzare. Concluzia va deveni baza metodei indirecte. El va lua în considerare realitatea valoare de piață imobiliare, va ține cont de evaluarea cadastrală și va stabili un factor de ajustare adecvat necesității.
Numai combinație armonioasă două abordări, contabilitate motive obiective iar factorii subiectivi vă vor permite să obțineți un efect maxim.
Concluzie: particularitățile evaluării valorii de lichidare pe piața rusă constă în imperfecțiunea sa și relevanța aplicării sale. Informațiile empirice și percepția intuitivă a specialiștilor stau la baza activităților de evaluare. Pentru a obține un rezultat precis, trebuie să utilizați toate metodele disponibile.
Metode de calcul al costului mijloacelor fixe
ÎN activitati practice este necesar să se calculeze valoarea de lichidare a mijloacelor fixe. Există mai multe opinii cu privire la explicarea acestui concept. Primul este prețul deșeuri utile, care se va primi după vânzarea obiectului, inclusă în suma finală. Al doilea este diferența dintre valoarea unui obiect după terminarea utilizării acestuia și costul dezactivării acestuia. Există o a treia opinie: odată cu deprecierea completă a produsului și recunoașterea inadecvării acestuia pentru utilizarea ulterioară, această valoare va fi egală cu diferența dintre prețul deșeurilor utile (lemn de foc, fier vechi, cărămidă etc.) și costul distrugerea obiectului.
Astfel, valoarea de lichidare a mijloacelor fixe se calculează folosind o formulă specială. Să presupunem că obiectul a fost evaluat inițial la un milion de ruble și a fost folosit timp de zece ani. Valoarea de piață a echipamentelor similare pentru aceeași perioadă de utilizare a scăzut la trei sute de mii. Costul estimat al anulării este de aproximativ nouăzeci de mii. Prin urmare, trei sute minus nouăzeci este egal cu două sute zece mii de ruble. Această sumă va constitui venitul organizației din vânzarea deșeurilor utile după anularea mijloacelor fixe.
Este important de menționat că atunci când se ia o decizie privind lichidarea la sfârșitul duratei de viață utilă a activului, trebuie să se țină seama de anumite criterii. Acestea includ:
- complexitatea lucrărilor de demontare;
- cuantumul cheltuielilor pentru distrugerea mijloacelor fixe;
- uzura reziduurilor, atât fizice, cât și morale;
- dinamica preţurilor pentru Materiale de construcție, metal, piese de schimb și multe altele;
- abilitatea de a folosi resturile în propriile activități sau de a le vinde;
- Efectuarea unei evaluări fiabile a soldurilor vândute.
Încetarea însăși a existenței unei întreprinderi ca persoană juridică conduce la întocmirea obligatorie a unui document contabil de raportare. Valoarea bilanţului de lichidare caracterizează sursele de fonduri şi cuantumul acestora la momentul închiderii organizaţiei. În perioada alocată pentru anularea întreprinderii, obligațiile față de bănci și creditori trebuie rambursate. Starea decontărilor organizației după perioada de lichidare arată situația financiară reală.
Dificultăți în evaluare
Calculul valorii de lichidare este însoțit de unele probleme. Principalul este termenul limită pentru vânzarea proprietății. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra unei proprietăți necesită timp și verificarea minuțioasă a documentelor. A doua problemă este reducerea numărului de cumpărători.
Reevaluarea rentabilității unei întreprinderi poate avea loc în trei moduri.
- Metoda veniturilor ține cont de primirea de prestații în viitorul apropiat și îndepărtat.
- Metoda comparativă se bazează pe prețul real al proprietății vândute pe piața liberă.
- Tipul costisitor implică costurile admisibile pe care proprietarul le va suporta în timpul achiziției și reconstrucției ulterioare.
Relevanța metodelor afectează stabilirea valorii de lichidare a întreprinderii. Perioada de timp limitată nu permite potențialilor cumpărători să fie informați despre avantajele activelor. Pentru a finaliza rata, este necesar să se analizeze rezultatele tuturor abordărilor de evaluare.
Valoarea de lichidare este o sumă bănească sub forma diferenței dintre venitul din lichidarea unei proprietăți și costurile implementării acesteia. Acesta este prețul pe care vânzătorul trebuie să fie de acord atunci când este obligat să vândă proprietatea într-o perioadă limitată de timp, ceea ce nu permite unui număr semnificativ de potențiali cumpărători să se familiarizeze cu proprietatea și cu condițiile de vânzare.
La determinarea valorii de lichidare a obiectului de evaluare, se determină o valoare estimată care reflectă cel mai probabil preț la care acest obiect de evaluare poate fi înstrăinat în perioada de expunere a obiectului de evaluare, care este mai mică decât perioada de expunere tipică pentru condițiile de piață. , în condițiile în care vânzătorul este obligat să efectueze o tranzacție de înstrăinare a proprietății.
La determinarea valorii de lichidare, spre deosebire de determinarea valorii de piață, se ia în considerare influența circumstanțelor extraordinare care obligă vânzătorul să vândă proprietatea în cauză în condiții care nu corespund condițiilor pieței.
Este bine cunoscut faptul că aceeași proprietate poate avea valori diferite în funcție de scopul evaluării. Ce este valoarea de lichidare, cum diferă de alte tipuri de valori estimate și care sunt caracteristicile calculării acesteia - aspectele care fac obiectul examinării în această secțiune. Conceptul de valoare de lichidare este expus de mulți autori în literatura de specialitate disponibilă în prezent despre evaluarea proprietăților. De exemplu, potrivit profesorului S. Pratt, valoarea de lichidare este „suma netă de bani pe care proprietarul unei întreprinderi o poate primi la lichidarea întreprinderii și la vânzarea separată a activelor acesteia”.
G.S. Harrison în manual„Evaluarea proprietății imobiliare” definește valoarea de lichidare după cum urmează: „Valoarea de lichidare reprezintă prețul pe care proprietarul ar fi obligat să îl accepte dacă proprietatea ar fi vândută la un moment mai mic decât ceea ce este rezonabil acceptabil pentru expunerea pe piață”.
Standardele Internaționale de Evaluare 2 (Baze de evaluare, altele decât valoarea de piață), care definesc alte valori decât valoarea de piață, interpretează valoarea de lichidare după cum urmează: „Valoarea de lichidare, sau valoarea de vânzare forțată, este suma de bani care poate fi primită efectiv de la vânzarea proprietății la intervale de timp prea scurte pentru a permite un marketing adecvat, determinat de valoarea de piață. În unele state, situațiile de vânzare forțată pot include cele care implică un vânzător involuntar și un cumpărător sau cumpărători care sunt conștienți de dificultățile vânzătorului."
Pe baza celor de mai sus, putem concluziona că proprietatea poate fi evaluată pe o bază diferită de valoarea de piață (valoarea de lichidare) și ținând cont de natura nepiață a tranzacției.
Caracterul non-piață al tranzacției se manifestă, de regulă, în două puncte:
1. vânzarea forțată (involuntară) a proprietății din diverse motive;
2. în reducerea timpului de expunere pe piață a proprietății care se vinde pe piață.
Totodată, prețul de vânzare estimat al proprietății, din cauza condițiilor de vânzare atipice pentru piață, va fi, fără îndoială, mai mic decât prețul pieței. Prezicerea acestui preț este foarte dificilă din cauza naturii și amplorii ipotezelor subiective și oportuniste necesare pentru a formula o judecată de această natură.
În funcție de urgența vânzării activelor, valoarea de lichidare se împarte în valoare de lichidare ordonată și valoare de lichidare forțată (urgent).
Valoarea de lichidare ordonată este o valoare estimată la prețuri curente, reprezentând încasările estimate din vânzare deschisă proprietate pentru o anumită perioadă de timp, timp în care vânzătorul are posibilitatea de a lua măsuri adecvate pentru a crește lichiditatea și valoarea activelor ( întreținere, prezentare etc.), minus costurile de vânzare. Decizia de lichidare este luată de proprietar dacă este mai oportună vânzarea activului dacă acesta este redundant sau nerentabil. Întrucât în acest caz nu există restricții stricte cu privire la momentul vânzării, perioada de expunere a activului vândut pe piață este apropiată de perioada de expunere la piață, iar valoarea de lichidare în sine este apropiată de valoarea de piață.
Valoarea de lichidare forțată (urgentă) este o valoare estimată în prețuri curente, reprezentând veniturile așteptate din vânzarea deschisă de urgență a proprietății, de exemplu. fără a lua măsuri adecvate pentru creșterea lichidității și a valorii activelor, minus costurile de vânzare. În acest caz, există restricții stricte privind timpul de vânzare dictate de cumpărător. Perioada de expunere a activului vândut pe piață poate fi mult mai mică decât expunerea pe piață.
Astfel, valoarea vânzărilor (valoarea de lichidare) în ambele opțiuni va fi mai mică decât valoarea de piață. Valoarea scăderii valorii de piață cauzată de factorii de mai sus este determinată de discountul de lichidare. În cazul unei lichidări ordonate, cuantumul acestei reduceri va fi mai mic decât în cazul unei lichidări urgente.
1. Scopuri, funcții și sarcini de calcul al valorii de lichidare
Scopurile și metodologia de calcul a valorii de lichidare sunt determinate de situația în care se află proprietarul imobilului evaluat.
O evaluare a valorii de lichidare a proprietății este necesară în următoarele cazuri:
· la lichidarea unei întreprinderi;
· la elaborarea unui plan de rambursare a datoriilor unei întreprinderi debitoare care se află în pericol de faliment;
· la finanțarea reorganizării unei întreprinderi;
· la evaluarea valorii activelor excedentare ale unei întreprinderi;
· în timpul reorganizării unei întreprinderi efectuate fără proces judiciar;
· la analizarea și identificarea oportunităților de separare a instalațiilor de producție individuale ale unei întreprinderi în organizații independente din punct de vedere economic;
· la determinarea valorii imobilului care acționează ca garanție și a posibilei necesități de vânzare a acestuia în cazul imposibilității rambursării creditului.
O soluție pozitivă la situațiile de mai sus depinde de mulți factori, în primul rând precum valoarea și gradul de lichiditate al proprietății, factorii de cerere și ofertă predominanți la data evaluării.
2. Tehnologie pentru efectuarea lucrărilor de calcul al valorii de lichidare
Sarcina principală a evaluatorului este definiție precisă subtipul valorii de lichidare în conformitate cu sarcinile stabilite de Client. Pentru a elimina posibila confuzie între conceptele de valoare de piață și baza valorii non-piață în procesul de evaluare, Evaluatorul trebuie să respecte următorul algoritm de evaluare:
1. Identificați proprietatea care se evaluează. Identificarea presupune stabilirea unei corespondențe între documentația disponibilă pentru obiectele de evaluare și prezența și starea lor efectivă.
2. Identificați drepturile asociate proprietății care se evaluează. Descrierea proprietății include descriere generala proprietate și o listă de documente de proprietate care asigură drepturile proprietarului, de exemplu, pe baza unui contract de cumpărare și vânzare pentru proprietatea unei întreprinderi sau a unui certificat de proprietate eliberat de agențiile guvernamentale autorizate relevante.
3. Identificați scopul și funcția evaluării. Identificarea scopului și funcției evaluării implică o determinare motivată a tipului de valoare estimată și a metodei de utilizare a rezultatelor acesteia în conformitate cu obiectivele evaluării.
4. Stabiliți o dată efectivă de evaluare. Data efectivă a evaluării, de regulă, coincide cu data inspecției proprietății care se evaluează.
5. Cercetați proprietatea care se evaluează. În această etapă se verifică proprietatea evaluată și se descrie starea sa tehnică. Analiza in curs posibile abordări pentru a calcula valoarea de piață, care este baza pe care se pot determina baze de evaluare care diferă de valoarea de piață (valoarea de lichidare, valoarea ipotecii, valoarea de asigurare etc.).
6. Calculul valorii de piață a proprietății care se evaluează. Potrivit articolului 3 din Legea federală „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” „... valoarea de piață a obiectului de evaluare este înțeleasă ca prețul cel mai probabil la care acest obiect de evaluare poate fi vândut pe piața liberă într-un mediu competitiv. mediu inconjurator...".
7. În conformitate cu scopul și funcția declarată a evaluării, faceți justificări pentru calcularea reducerilor corespunzătoare din valoarea de piață, inclusiv costurile de vânzare. Costurile de vânzare includ costurile de întreținere a proprietății, aducerea acesteia în stare de comercializare, comisioane către agenții imobiliari, evaluatori etc. În acest caz, este necesar să se identifice toate circumstanțele și restricțiile speciale din cauza situației actuale.
8. În cazul calculării valorii de lichidare dispuse, rezultatele evaluării trebuie ajustate în conformitate cu planul elaborat de vânzare a activelor lichidate. La calcularea valorii de lichidare, veniturile din vânzarea activelor, net de costurile asociate, sunt actualizate la data evaluării la o rată de actualizare care ia în considerare riscul asociat acestei vânzări.
Vânzarea diferitelor active poate fi efectuată în momente diferite în funcție de gradul de lichiditate al acestora. Lichiditatea se referă la proprietatea activelor, exprimată în vânzarea rapidă a acestora, i.e. circulatie in numerar.
Bunurile mobile, în virtutea definiției sale, sunt în general mai lichide decât bunurile imobile. Echipamentele, mașinile și mecanismele pot fi vândute într-o perioadă mai scurtă de timp. Alte active, cum ar fi stocurile, materiile prime și materialele, pot fi vândute imediat după luarea deciziei de vânzare a activelor.
Secvența tehnologică a lucrărilor privind calcularea valorii ordonate de lichidare a activelor unei întreprinderi este prezentată cel mai pe deplin în materialele seminariilor Institutului dezvoltare economică Banca Mondiala. Acesta include următorii pași:
· elaborarea unui calendar calendaristic de lichidare a activelor întreprinderii;
· calculul valorii curente a activelor luând în considerare costurile lichidării acestora;
· determinarea cuantumului datoriilor întreprinderii;
· scăderea sumei datoriilor întreprinderii din valoarea curentă ajustată a activelor.
Din păcate, în prezent nu există o metodologie bine întemeiată pentru calcularea reducerilor de lichidare și, în general, a valorii de lichidare. Analizând abordările de calculare a reducerilor de lichidare propuse de unii autori, putem concluziona că aceste abordări sunt în mare parte de natură empirică, determinată de opinia unui anumit specialist.
Se știe că valoarea de piață determinată de evaluator presupune o anumită perioadă de expunere la piață, timp în care imobilul evaluat poate fi vândut la valoarea de piață specificată. Pe măsură ce perioada de expunere la piață scade, probabilitatea de a vinde un activ la valoarea de piață scade. Urgența vânzării activului ar trebui să determine o reducere adecvată a nivelului valorii de piață. Astfel, diferența dintre valoarea de piață și cea de lichidare este determinată, în primul rând, de timpul necesar vânzării imobilului, ca să nu mai vorbim de însuși factorul vânzării forțate. Urgența implementării este determinată de raportul dintre timpul necesar de vânzare (expunere) - Ttr și perioada de expunere pe piață - Ttr stabilit la data evaluării - pentru un anumit tip de proprietate.
Astfel, valoarea de lichidare poate fi determinată de valoarea de piață ajustată pentru reducerea de lichidare. Discountul de lichidare în sine (L) poate fi reprezentat ca produsul dintre funcția timpului de expunere f(Te) și elasticitatea prețului cererii, ținând cont de factorul de vânzare forțată f(E):
Reducere de lichidare
(L) = f(Te)*f(E).
Funcția f(Te) poate fi calculată folosind următoarea formulă:
f(Te)=1/(1+i)(Tre -Tmp)
unde (Tre-Ttr) este numărul de perioade de acumulare a dobânzii (luni) pentru perioada de actualizare, determinat de momentul vânzării (expunere) cerute; i -- rata de actualizare corespunzătoare (Tre-Ttr).
Exemplul 1. Un evaluator a determinat valoarea de piață (MC) a echipamentului să fie de 50.000 USD utilizând diverse abordări de evaluare. Utilizând metoda construcției cumulate, rata de capitalizare (R) a fost determinată a fi de 35%, în timp ce rata de rentabilitate a fost de 10% (anualizată). După cum știți, R este format din două componente - rata rentabilității (i) și rata rentabilității (RR). Considerând NV ca o componentă a ratei de capitalizare, care poate fi sacrificată atunci când T tinde spre 0, formula (1) poate fi prezentată după cum urmează:
f(Te)= 1/(1+ R - HB)(Tre - Tmp)
Expunerea la piață (Tre) este de 3 luni și expunerea necesară (Ttr) este de 1 lună.
f(Te)=1/(1 + 0,029 - 0,008)(3 - 1) =0,959
Valoarea de lichidare
(LS) = RS*f(Te) = 50000*0,959 = 47964 USD
Reducere de lichidare = 50.000 - 47.964 = 2.036 USD
Dependența costului de perioada de expunere poate fi exprimată și prin următoarea formulă:
LS = RS*(1 -- exp(-i*Ttr))/(1 -- exp(-i*Ttr)), (2)
Exemplul 2. Pe baza datelor din Exemplul 1, vom calcula valoarea de lichidare folosind formula (2):
LS = 50000 * (1 -- exp(-0,029*1))/(1 -- exp(-0,029*3)) = 17470 USD
Reducere de lichidare = 50.000 - 17.470 = 32.530 USD
Comparând valorile obținute ale valorii de lichidare în exemplele 1 și 2, putem concluziona că formula (1) tinde să supraestimeze în mod clar semnificativ rezultatul la Ttr<<Трэ, а формула (2) -- напротив, к занижению. К тому же при Ттр=0, стоимость, рассчитанная с помощью модели 2, равна нулю, что явно не логично. Для устранения этих негативных тенденций в качестве итоговой величины ликвидационной стоимости можно принять средневзвешенную величину по результатам использования моделей 1 и 2:
Valoarea de lichidare (medie ponderată) = (17470,2+47964,1)/3 = 27634,7 USD
Reducere de lichidare = 50000-27634,7 = 22365,3 USD
Determinarea coeficientului de elasticitate (Ke) este mai dificilă din cauza posibilei lipse a informațiilor necesare. Elasticitatea cererii la preț este raportul dintre modificarea procentuală a volumului cerut și modificarea procentuală a prețului (această formulă este aplicabilă oricăror modificări de preț în cazul curbelor liniare ale cererii și modificări mici ale prețului în cazul curbelor arbitrare ale cererii). De obicei, cererea este elastică atunci când prețurile sunt ridicate și inelastică când prețurile sunt scăzute. Când cererea Ke>1 este elastică, când Ke<1 -- неэластичный. В случае Кэ = 1 имеет место единичная эластичность.
Baza pentru determinarea coeficientului de elasticitate a cererii la preț este informația de piață, pe baza cărora se poate construi un grafic al elasticității prețului a cererii.
Pentru a calcula componenta discount de lichidare, condiționată și de factori de vânzare forțată și ținând cont de elasticitatea cererii, se poate lua în considerare următorul model:
L=((Tmp / Tpe)2 - 2(Tmp / Tpe) +1) *e -B*Ke. (3),
unde L este discountul de lichidare; Ttr -- timpul de expunere necesar (implementare); Tre - timpul de expunere pe piata; RS - valoarea de piata; e -B*Ke-- componentă a reducerii de lichidare, datorită vânzării forțate și ținând cont de elasticitatea cererii; e -- baza logaritmului natural (e=2,718); B este un coeficient care reflectă factorul de vânzare forțată și B<1 (значение коэффициента в зависимости от «степени вынужденности» находится в интервале 0,2-0,5); Кэ -- коэффициент эластичности спроса.
Formula determină coeficientul de reducere din valoarea de piață în funcție de timpul expunerii solicitate, în funcție de momentul vânzării activelor, ca proporție din valoarea expunerii de piață; în acest caz, E este un parametru care determină intervalul de modificări ale discountului de lichidare, adică. de la 0 la o valoare în termeni valorici egală cu (РС*e -B*Kе). Cu cererea absolut inelastică, coeficientul de elasticitate preț al cererii tinde spre zero, (РС*e -B*Kе), respectiv spre РС, adică. atinge valoarea de piata; cu cerere absolut elastică, elasticitatea tinde spre infinit, iar reducerea, în consecință, spre zero. Astfel, cu cât elasticitatea cererii este mai mare, cu atât reducerea este mai mică și invers. Dezavantajele acestei abordări pentru calcularea valorii de lichidare includ dificultatea calculării coeficientului de elasticitate.
3. Cadrul legislativ pentru aplicarea valorii de lichidare
Cadrul legislativ pentru aplicarea valorii de lichidare este reglementat de legislația Federației Ruse în cazuri de insolvență (faliment) a persoanelor juridice, confiscarea proprietății sale cu vânzarea forțată ulterioară a acestei proprietăți în vederea achitării conturilor de plătit sau a încasării. restanțe la impozite și alte plăți către bugete de diferite niveluri în conformitate cu procedurile de executare curente.
În prezent, în evaluarea imobiliară este foarte des necesară determinarea valorii de piață. Metodologia de calcul a acestuia, care ne-a venit din Europa de Vest și America, a fost deja testată cu succes în condițiile economice interne. Definirea altor tipuri de valoare este mult mai puțin comună în practica rusă de evaluare, ceea ce afectează nivelul scăzut al suportului metodologic al acestora. În special, această situație se observă la calcularea valorii de lichidare a bunurilor imobiliare.
Îmbunătățirea calculului acestui tip de valoare și, în consecință, a bazei metodologice și metodologice, este extrem de relevantă astăzi, întrucât criza financiară și economică survenită în august 1998 a dat naștere la o creștere bruscă a necesității de utilizare a valorii de lichidare. dintre entitățile economiei de piață.
O revizuire a literaturii interne a arătat că practic nimeni nu a studiat acest subiect în profunzime, în timp ce valoarea de lichidare este unul dintre elementele principale în sistemul de management anticriz al întreprinderilor falimentare și procedurile de executare silită. Recent, cea mai mare nevoie pentru acest tip de valoare a fost observată și în sistemul de management al bunurilor imobiliare aflate în proprietatea federală și situate pe teritoriul orașului Moscova, deoarece acest subiect federal este cel mai mare proprietar federal, pe al cărui teritoriu există sunt de aproximativ 3 milioane de metri pătrați. m de spatiu de birouri si administrativ, hoteluri, depozite auto si alte spatii.
Una dintre problemele stringente și importante este problema lichidării proiectelor de construcții pe termen lung și a construcțiilor neterminate, inclusiv pe teritoriul orașului Moscova, unde există un număr semnificativ de facilități industriale și administrative neterminate, în care fonduri publice semnificative. au fost investite. Prin urmare, este foarte important să se evalueze corect acest imobil, care este de așteptat să fie vândut la licitație, în conformitate cu proiectul de rezoluție comună a Ministerului Relațiilor cu Proprietatea al Federației Ruse și Guvernul de la Moscova „Cu privire la implicarea în cifra de afaceri economică și asigurarea eficiența utilizării ulterioare a obiectelor de construcție neterminate, precum și a obiectelor supuse reconstrucției sau restaurării, care sunt deținute federal și sunt situate pe teritoriul orașului Moscova."
Opacitatea informațiilor despre tranzacțiile de cumpărare și vânzare imobiliare vândute la licitații în Rusia este unul dintre principalele motive pentru suportul metodologic slab pentru calcularea valorii de lichidare și, în consecință, acuratețea determinării valorii acesteia, în timp ce în țările europene astfel de informația este deschisă și accesibilă și nu există probleme cu calcularea acestui tip de valoare în practica străină de evaluare.
Pe lângă această problemă, mai există o problemă, nu mai puțin importantă - aceasta este reglementarea reglementară și legislativă a aplicării valorii de lichidare și consolidarea interpretării sale fără ambiguitate. Astfel, în conformitate cu Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 119-FZ „Cu privire la procedurile de executare”, este necesar să se calculeze valoarea de piață a proprietății care trebuie vândute la licitație. Dar, dacă este vândut la licitație, adică pentru o perioadă limitată de timp, ceea ce este tipic pentru condițiile de vânzare non-piață, atunci acest lucru nu corespunde conceptului de valoare de piață consacrat în articolul 3 din Legea federală a 29 iulie 1998 Nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”. În special, sunt încălcate următoarele prevederi: „... valoarea tranzacției nu se reflectă în nicio circumstanță extraordinară...”, „... prețul tranzacției reprezintă o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și există nu a existat nicio constrângere de a finaliza tranzacția în raport cu părțile la tranzacție pe nicio parte...” și altele, deoarece niciun proprietar rezonabil nu va vinde proprietăți la o licitație într-un timp nerezonabil de scurt și la un preț sub prețul pieței. Aceasta indică în mod direct vânzarea forțată, care este inerentă conceptului de valoare de lichidare. Astfel, evaluatorii ar trebui să stabilească nu valoarea de piață, ci valoarea de lichidare a bunului sechestrat.
Din cauza cadrului de reglementare slab pentru evaluarea proprietăților imobiliare și a lipsei standardelor aprobate de Guvernul Federației Ruse, conceptul de valoare de lichidare și domeniul său de aplicare nu au fost încă stabilite. Singurul document care oferă cel puțin o anumită concepție este Ordinul FCSM nr. 6-r din 25 septembrie 1996 „Cu privire la aprobarea recomandărilor metodologice pentru evaluarea proprietății fondurilor mutuale de investiții”. Se precizează că „valoarea de lichidare... se referă la valoarea de vânzare forțată a unei proprietăți, adică suma de bani care poate fi obținută din vânzarea unei proprietăți într-un interval de timp prea scurt în comparație cu timpul de comercializare determinat. conform standardului valorii de piață.” Acest concept practic coincide cu conceptul de valoare de lichidare prezentat în Standardele Internaționale de Evaluare nr. 2 „Baze de evaluare, altele decât valoarea de piață” (încă nerecunoscut de Guvernul Federației Ruse, spre deosebire de guvernele altor state), care prevede că „valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forțată este suma de bani care poate fi realizată în mod realist din vânzarea proprietății într-un interval de timp prea scurt pentru a permite o comercializare adecvată, așa cum este definită de valoarea de piață. În unele state, situațiile de vânzare forțată pot include cazuri care implică o vânzătorul involuntar și cumpărătorii informați despre dificultățile întâmpinate de vânzător.” Aceste concepte dezvăluie cel mai precis esența valorii de lichidare.
Din conceptele de mai sus putem concluziona că singurul factor care influențează valoarea de lichidare și o deosebește de valoarea de piață este factorul „vânzării forțate”, care este tipic pentru condițiile non-piață pentru vânzarea de bunuri imobiliare.
Astfel, devine destul de evident că pentru a calcula valoarea de lichidare în condițiile actuale rusești, este posibil să se utilizeze următoarea ecuație:
Cu fata. = Din piata. x (1 - K afară),
· Cu fata. - valoarea de lichidare a imobilelor;
· De pe piață. - valoarea de piata a obiectului studiat;
· La ieșire. - ajustare pentru vânzare forțată, cu condiția 0< К вын. < 1.
Conform ecuației de mai sus, valoarea de lichidare se calculează în două etape. În prima etapă se determină valoarea de piață a proprietății studiate. În a doua etapă, valoarea ajustării pentru vânzarea forțată este calculată și inclusă în valoarea de piață, adică valoarea de piață este ajustată pentru factorul de „vânzare forțată” (pentru condițiile de vânzare non-piață). ).
Dacă calcularea valorii de piață a bunurilor imobiliare nu provoacă dificultăți, atunci determinarea indemnizației de ajustare pentru vânzarea forțată și justificarea sa matematică ridică multe întrebări. În practică, evaluatorii îl acceptă intuitiv în intervalul de la 0,1 la 0,3 (10 - 30% din valoarea pieței), motiv pentru care licitația este adesea declarată invalidă. Din punct de vedere psihologic, le este frică să accepte acest indicator ca fiind mare din cauza dificultății de a-l justifica. În timp ce o analiză a statisticilor privind licitațiile imobiliare și experiența personală arată că ajustarea ajustării pentru vânzările forțate variază, în medie, de la 0,3 la 0,5, iar uneori ajunge la 0,8.
Pentru a da o bază matematică calculului ajustării de ajustare pentru vânzarea forțată, a fost efectuată o analiză a rezultatelor a peste 100 de licitații pe trei segmente ale pieței imobiliare - birouri, retail și industrial și depozit, situate la Moscova și deținută de persoane juridice folosind metoda de analiză a vânzărilor în pereche. Rezultatele analizei sunt prezentate în tabel.
Intervalele de fluctuații ale valorilor indemnizației de ajustare pentru vânzarea forțată
|
Scopul funcțional al obiectului |
Gama de fluctuații ale valorilor ajustării ajustării pentru vânzarea forțată, % |
|
|
Clădiri de birouri și spații: |
||
|
Clădiri și spații comerciale: |
||
|
Clădiri și spații pentru depozite și industriale: |
Ca urmare a analizei datelor din tabel, a fost identificată o tendință de modificare a valorii medii a acestora, indicând faptul că într-o situație economică instabilă din țară (sfârșitul anului 1998), valorile ajustărilor pentru vânzările forțate sunt mai mari decât într-o situaţie economică relativ stabilă (sfârşitul anului 2000).
Factorul „vânzare forțată”, care influențează valoarea de lichidare și se exprimă cantitativ sub forma unei ajustări pentru vânzarea forțată, constă la rândul său într-un sistem de factori de nivel inferior.
Forțat să vândă factor:
· · metode de vânzare
· · datele de vânzare
· · risc de investiții
· · costuri de vânzare
· · alte
Studiul suplimentar al dependenței ajustării de ajustare pentru vânzarea forțată a acestor obiecte de elementele constitutive ale factorului „a vinde forțat” ne va permite să derivăm o formulă universală pentru calcularea valorii de lichidare.
4. Estimarea valorii de lichidare
Valoarea de lichidare a unei întreprinderi este valoarea acesteia în timpul unei vânzări forțate, egală cu suma de bani sub forma diferenței dintre veniturile din lichidarea întreprinderii primite ca urmare a vânzării activelor sale în vederea lichidării. În acest caz, vorbim despre vânzarea proprietății într-un interval de timp prea scurt pentru un marketing adecvat.
O evaluare a valorii de lichidare a unei întreprinderi este efectuată în cazurile în care există îndoieli serioase cu privire la capacitatea acesteia de a rămâne o continuitate în funcțiune (întreprinderea este în stare de faliment) sau dacă valoarea întreprinderii la lichidare poate fi mai mare. decât dacă va continua să funcționeze.
Situația de faliment și lichidare a unei întreprinderi este de urgență. Probabilitatea unei decizii pozitive de neplată, care însoțește de obicei această situație, depinde de valoarea proprietății deținute de întreprinderea lichidată.
O evaluare a valorii de lichidare a unei întreprinderi este necesară nu numai în cazul lichidării întreprinderii. Este important în multe alte cazuri, de exemplu: la finanțarea unei întreprinderi debitoare; în timpul reorganizării unei întreprinderi (inclusiv în timpul examinării programelor de reorganizare a întreprinderii); la elaborarea unui plan de rambursare a datoriilor unei întreprinderi debitoare care se află sub amenințarea falimentului; la analizarea și identificarea posibilității de separare a capacităților individuale de producție ale întreprinderii în organizații independente din punct de vedere economic; la evaluarea cererilor de cumpărare a unei întreprinderi; la examinarea tranzacțiilor frauduloase care implică transferul de drepturi de proprietate către terți.
Estimarea valorii de lichidare a unei întreprinderi aflate în situație de faliment are o serie de caracteristici, în principal datorită naturii situației de urgență în sine. Aceste caracteristici trebuie luate în considerare la evaluarea proprietății.
Evaluarea valorii de lichidare se referă la așa-numitele tipuri de evaluare activă, atunci când, pe baza rezultatelor obținute, multe părți interesate iau decizii de management adecvate. O caracteristică a valorii de lichidare a unei întreprinderi este gradul ridicat de dependență a terților de rezultatele evaluării.
Pe baza regulilor generale privind lichidarea persoanelor juridice stabilite la articolele 61 - 65 din Codul civil al Federației Ruse, principala diferență între lichidarea unei persoane juridice (întreprindere) și reorganizarea acesteia sub orice formă este că lichidarea nu implică succesiune, adică transferul drepturilor și obligațiilor întreprinderii lichidate către alte entități.
Evaluarea valorii de lichidare a unei întreprinderi se calculează scăzând din valoarea ajustată a tuturor activelor din bilanţ suma costurilor curente asociate lichidării întreprinderii, precum şi valoarea tuturor datoriilor.
